北滨江不可复制的低密大平层,折扣买

全文概要：内环内沿江，最有潜力的区域上，不可复制的低密度大平层，仔细分析下来，比万科翡翠滨江值钱多了，或许能折扣拿下。推荐房源：上海滩花园洋房浦东新区乳山路弄22号室房产（及地下车位1个）.04㎡（车位另计）、3房2厅2卫，年竣工起拍价：万/法院评估价：万/二手市场价：万（上家净到手）按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%目前状态：空置/截拍日：年8月17日01

白首评价

这个听着很俗气的楼盘，实际上非常的霸气，处在梅园板块与源深板块的交界处，严格上来说它算是北滨江，而且是偏陆家嘴这一边的。?北滨江——内环内沿江，一片可开发土地北滨江为什么会留到、以后的前景会在什么段位，这个聊起来就复杂了，有机会再跟大家详细展开。简要来说就是：点以陆家嘴、滨江和内环内这三个全市级价值的地理概念来判断，包含了梅园和民生路的北滨江地段，肉眼可见的优于联洋、花木、碧云。第二点是可供开发的土地仍然不少，至少动迁一下还是有很多地皮的，这就代表了未来的空间其实很大，具有后发定位更高、规划做得更先进的可能性。第三点就是现在这里又有14号线和18号线北段一期在建，这就已经显示出上面正在动这块地皮的心思，而且浦东大道修了20年，都在上海滩成为一个梗了，应该也快要修完了吧？有朝一日这条道路修完，开车5分钟就是小陆家嘴，地段的城市界面和生活的便利度、舒适度会非常好。第四点也是印证上面动这块地的信心，现在商务已经开始逐渐做出来了，包括保利、万科的商务群落以及陆家嘴金融城的概念，虽然布局有点散，但基本上都在落实中，所以近些年这也是一个新增的豪宅热门区域。?不可复制的低密度，超越近年与未来北滨江几乎所有楼盘20年前拿的地皮才能在滨江区域弄出六层低密度花园洋房社区，现如今在整个北滨江或者说内环内滨江沿线，都是不可复制的。换句话说，它作为资产的稀缺性和作为居家的体面感，远远高于万科翡翠滨江、融创陆家嘴壹号院这种高层楼盘，高层楼盘嘛，只要开发商买得起地，任何时候都能再造几个出来。?够不上大平层的尺度，但体验优于大多数大平层这套㎡房源从尺度上来说，应该还够不上正统大平层的级别，但是也非常接近了。不过它比如今大多数都是玻璃幕墙的大平层有个明显的优势，大尺度的露台，其实某种程度上来说，反而更纯粹，因为它实现了大平层概念的初衷：具有同等空间尺度、有小花园体验而不用上下爬楼梯的横向小别墅。大露台给到的小花园的体验感，可是玻璃幕墙大平层永远给不到的。? 的小遗憾就是房龄15年，但是保养加分了把这套上海滩花园洋房直接与万科翡翠滨江进行比较，大家享受一样的滨江绿地和周边资源，很显然这套房源的地理位置更靠近陆家嘴，户型虽然由于多了个保姆房而边角凸出，看起来不正，但实际把自己放进这套房子就发现，一点也不差，还双套房。但是6层的超低密度和小别墅的入户气派，又是很欧式的六角形构造和立面，海派的调调也拉足了，这可不是万科翡翠滨江一大把高楼叠在一起所能比的。好在这套房子和整个小区的保养非常好，基本上可以当做次新房，那么大家在自己内心比较一下，15年房龄的低密度大平层与7年房龄的万科翡翠滨江高层，房龄相差也不到十年，前者不可复制、更舒适、更体面、更靠近价值核心，后者在板块内都极有可能被大量复制，资产价值对比如何？别忘了，露台可是没算在单价内的。在白首看来，这套上海滩花园洋房的二手价格其实非常实在，如果大家能够以一定的折扣拿下，那起是稳赚的。目前笔者预计可能会有一定的小折扣，一来是贷款现如今不是特别方便，二来是观望情绪，很多朋友就会退出，关于观望情绪，白首在明天的法拍房成交分析里给大家说说。?步行范围双地铁在建，红利不大，便利度很大楼盘附近一横一竖在造14号线和18号线北延伸段一期，都造的快差不多了，所以地铁能够带来的红利不会太大，只是给后期保值性多添了一笔。不过从自身使用上来说，这倒也是非常有必要的，这套房源户型是双套房，外加一个保姆房，大概率情况下就是十几二十岁的小孩儿已经送到国外了，四十岁上下的中年夫妻和一对刚退休没多久的老人共同居住，同时有一个住家保姆照顾，这是户型告诉我们的生活模式。这也是万级房产买家的真实生活模式之一，这类家庭的老人，年纪不算大，还处在满世界蹦跶的阶段，大多数不会开车，是需要靠地铁出行的，所以两条地铁线的便利性就挺有吸引力了。02

袋鼠安家顾问勘查

1、小区品质高，地理位置优越。小区为仿欧式花园洋房，建筑豪华大气，可满足高品质的居住需求。2、央坐中央豪华装修大三房袋鼠安家

已成交法拍房折扣分析中凯城市之光(静安)老静安南京西路板块（内环内），年竣工17F，.83㎡，户型2/1/2，房屋空置按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%法拍实际成交价.5万，税费各付二手市场价万（业主净到手）实际到手价差超过：万袋鼠安家顾问简评7.8折：中凯城市之光自带平的人工湖，绿化率45%，人车分流，带双会所，市中心豪宅小区。这套房子有一点遗憾的是房子使用率不高，二楼只有一个房间加一个书房，家里有两个小孩的就不合适了，但是有多万的差价，作为资产入手是再好不过了。这可是市中心的十大老牌豪宅，出手相当容易，不存在为了加速出手打折的问题，所以这差价就是净赚的。袋鼠安家

近期优质法拍房推荐华润外滩九里黄浦区南外滩（内环内），年竣工13F，.3平，户型为五房三厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%起拍价万/法院评估价万，截拍日8/24链家挂牌价万（业主净到手）袋鼠安家顾问简评：黄浦滨江11年的江景房，人车分流，独立会所。白首点评：上海招牌式的最核心地带，价值不可能下跌，从楼盘来说，也是上海十大老牌豪宅之一，由于挂着外滩名号的欧式建筑，尤其受到外地土豪们非常钟爱，认为买了这里就是占据上海的地段和的房源，所以出手非常方便，长期以来，不管市场如何波动，价格始终在往上走。徐汇苑三期徐汇区龙华板块（内中环间），年竣工5F，.51㎡，户型为4房2厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%起拍价万/法院评估价万，截拍日9/2链家挂牌价万（业主净到手）袋鼠安家顾问简评：徐汇苑分三期，三期是小区的，带室内恒温游泳池，对口区重点小学——东安二小，在拍的这套房子就是三期的，楼王位置。白首点评：严格来说算是龙华板块，但是大多数人把它默认为徐家汇，因为在高架上直接能够看得到这个楼盘大大的名字。不要以为这是一个很虚荣的楼盘，虚荣么倒也确实有一点，但是社区内部做的还是非常不错的。虽然没有列入上海老牌十大之一，但至少在徐家汇也算是有名有号的，尤其是这第三期，比前两期又升级了不少，在房龄和小区的保养美观度上好了很多，不会给人感觉这是一个比较老旧的楼盘。而且又有极为优质的学区加持，这是很多新楼盘所做不到的，十年房龄在徐家汇这种一级地段忽略不计的，所以长期的资产性和单价都是能够与如今新出来的一些非主流地段的区域豪宅有得一拼的。佳龙花园杨浦黄兴公园板块（内中环间），年竣工8F，.24㎡，3房2厅，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%起拍价万/法院评估价万，截拍日8/5链家挂牌价万（业主净到手）袋鼠安家顾问简评：五角场南的居住功能板块，北向五角场、东往东外滩均是上海规划等级很高的资源板块。白首点评：步行范围内的配套算是完整而成熟，档次不高，但是隔壁骑车就能到的五角场能够提供极为丰富的高端商业配套，要说升值幅度并不会特别大，毕竟不是五角场地界，但，至少能够跑赢全市平均水平。加上生活便利性很好，作为自住和投资都是两相宜的。锦绣华都浦东御桥（中外环间），年竣工14F，90.22㎡，两房两厅，另带车位，袋鼠安家初步调研判断，可安全交房按揭贷款：首套可贷65%，二套可贷30%起拍价万/法院评估价万，截拍日8/23链家挂牌价万（业主净到手）袋鼠安家顾问简评：双南户型，次新房，小区品质也还不错，西边有在建的中环广场综合体，美食街；现有万科综合体，东郊百联，复地万科活力城；非常适合在浦东工作的首套房或者婚房来选择。白首点评：配套还算是中等的，在浦东非热点概念区域中，算是自住条件非常好的了。总体的尺度和单价总价，挺实惠的自住房，尤其是孩子的学区已经在其他房源里搞定的家庭。缺陷也很明显，缺一个像样的学校，在浦东并不是价格的减分项，只是不加分而已。资产上来说，御桥属于浦东的中等水平地段，勉强跟得上全市平均水平（如果是浦西的中等水平地段就能略跑赢全市平均了）。

★往期精彩回顾★

?我在上海买了一套法拍房——记我在上海买房的这3个月?年银根收紧，贷款大量被拒，如何做到快速放款？?中凯城市之光，评估价严重偏低

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年，袋鼠安家团队做得的一个客户的成交价是2.3亿。

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